Jedną z nich jest możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, która niejednokrotnie wiąże się z koniecznością naliczenia przez wynajmującego dodatkowej opłaty, do uiszczenia której zobowiązany jest najemca. W takich sytuacjach decydującą rolę odgrywa tutaj wyrażenie przez wynajmującego zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy, bez zachowania przewidzianego okresu wypowiedzenia.
Rozwiązanie umowy najmu
Wynajmujący wyrażając taką zgodę, w praktyce realizuje dodatkowe świadczenie na rzecz najemcy, które podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jest to świadczenie odpłatne, a rekompensata stanowi wynagrodzenie za określone działanie wynajmującego. Spełniona jest bowiem przesłanka istnienia związku między wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego – jest to warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata takiej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, poprzez zawarte warunki umowne, czy też podpisanie stosownego porozumienia pomiędzy stronami i wpłacenie przez najemcę określonej kwoty kończy stosunek najmu.
Najemca, będący beneficjentem świadczenia, uzyskuje korzyść w postaci rozwiązania umowy przed terminem jej obowiązywania. Wynajmujący natomiast uzyskuje wynagrodzenie za przychylenie się do prośby najemcy i przystanie na rezygnację z kontynuowania najmu.
Podatek od towarów i usług a rozwiązanie umowy
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z którymi przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji (art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT).
Pojęcie świadczenia usług ma zatem bardzo szeroki zakres. Obejmuje nie tylko określone działania ale również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności czy sytuacji. Tym samym, przez pojęcie usługi należy rozumieć każde zachowanie, na które może składać się działanie, polegające na czynieniu czegoś, jak również i zaniechanie, polegające na nieczynieniu czegoś lub tolerowaniu czegoś.
Opłata, będąca formą rekompensaty wpłacaną przez najemcę, nie może być zatem traktowana jak odszkodowanie za utracone przez wynajmującego zyski. Wynajmujący nie ponosi wszakże strat z tytułu niewykonania, czy nienależytego wykonania zobowiązania. Tego typu opłaty, wynikają ze stosunku prawnego, jakim jest umowa najmu, w związku z czym podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na tych samych zasadach jak usługi najmu. Dlatego wynajmujący powinien udokumentować otrzymaną kwotę tak, jak dokumentował usługę najmu (Wyrok WSA z 17.10.214 r., III SA/Wa 1230/14).
Interpretacje indywidualne
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w wydanych interpretacjach indywidualnych, jednoznacznie uznaje, że w przypadku przedterminowego rozwiązania umowy za obopólną zgodą stron mamy do czynienia z wykonaniem usługi w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W konsekwencji pobierana opłata stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi i jako taka, powinna być udokumentowana fakturą.
Potwierdzenia przywołanej tezy należy doszukiwać się m. in. w: interpretacji indywidualnej z 11 października 2022 r., znak: 0113-KDIPT1-1.4012.508.2022.4.RG, interpretacji indywidualnej z 23 września 2021 r., znak: 0112-KDIL3.4012.264.2021.1.AW, interpretacji indywidualnej z 3 września 2021 r., znak: 0111-KDIB3-2.4012.409.2021.4.SR, interpretacji indywidualnej z 31 października 2019 r., znak: 0114-KDIP1-2.4012.580.2019.1.MC, czy też w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego m.in. z 22 marca 2017 r., sygn. akt I FSK 1283/15, w uzasadnieniu którego Sąd wskazuje m.in., że " (...) Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że zapłata przez najemcę, na podstawie zawartego porozumienia z wynajmującym, określonej w tym porozumieniu kwoty za przedterminowe rozwiązanie umowy najmu, stanowi wynagrodzenie w zamian za świadczenie usług w rozumieniu tego przepisu i z tego względu podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na taki charakter zapłaty, nazwanej przez strony umowy najmu "odszkodowaniem", sądy administracyjne wskazywały już wcześniej. (...) zgoda na wcześniejsze rozwiązanie umowy w zamian za uiszczenie określonej kwoty powinna być oceniana jako zobowiązanie się do powstrzymania od dochodzenia od najemcy realizacji skutków umowy najmu, która łączyła strony, a takie zachowanie mieści się w pojęciu usługi w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT (...)".
