W niedawno wydanych wyrokach Naczelny Sąd Administracyjny potwierdza możliwość rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatku CIT od nieruchomości. Ta znacząca informacja oznacza dobry prognostyk w walce o zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów kosztów amortyzacji nieruchomości u podatników ze statusem spółki nieruchomościowej.
Geneza sporu
Z początkiem 2022 roku, wraz z tzw. "Polskim Ładem" zostały wprowadzone przepisy ograniczające w zakresie możliwości rozpoznawania odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) przez spółki nieruchomościowe. Organy podatkowe stoją na stanowisku, iż spółki nieruchomościowe nie są uprawnione do uznania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości jako kosztów uzyskania przychodów na podstawie znowelizowanego przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.
Oficjalna linia organów podatkowych jest następująca: w przypadku wyceny aktywów według tzw. wartości godziwej, wartość amortyzacji dla celów rachunkowych wynosi „0”. W tej sytuacji spółki nieruchomościowe nie są uprawnione do rozpoznania odpisów amortyzacyjnych dla celów podatkowych, gdyż nie dokonują amortyzacji dla celów rachunkowych, zatem wartość odpisów amortyzacyjnych rachunkowych wynosi „0”.
Przykładem jest interpretacja podatkowa z dnia 16 czerwca 2023 r. o sygnaturze 0114-KDIP2-1.4010.233.2023.1.MW „ Spółka będąc spółką nieruchomościową, o której mowa w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT, jest bowiem adresatem omawianej normy prawnej (art. 15 ust. 6 ustawy o CIT), w której sposób ustalenia limitu podlegających do zaliczenia podatkowych odpisów amortyzacyjnych należy odnosić do wartości umorzeniowej ustalonej na podstawie przepisów o rachunkowości. Skoro zatem wartość odpisu amortyzacyjnego (umorzeniowego) w przedmiotowej sprawie osiąga wartość "0", gdyż Spółka nie dokonuje amortyzacji składnika majątkowego na podstawie przepisów o rachunkowości, to - mając na uwadze brzmienie omawianej normy prawnej, Spółka nie jest uprawniona do rozpoznania odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego zaliczonego do grupy 1 Klasyfikacji do kosztów uzyskania przychodów na podstawie znowelizowanego przepisu art. 15 ust. 6 ustawy o CIT.”
Dyrektor KIS nie podzielił tego stanowiska zarówno w innych interpretacjach: sygn. 0111-KDIB1-2.4010.322.2022.2.ANK oraz sygn. 0114-KDIP2-1.4010.407.2024.1.DK
Odmienne stanowisko WSA
Sądy w przeważającej części nie zgadzały się ze stanowiskiem organów podatkowych, uznając za prawidłowe korzystniejsze stanowisko podatników. Jeszcze w 2023 roku wydany został szereg wyroków WSA (m.in. WSA w Poznaniu z 01.02.2023 r., sygn. I SA/Po 752/22, z 10 lutego 2023 r., I SA/Po 789/22, wyrok WSA w Warszawie, sygn. III SA/Wa 1788/22, III SA/Wa 2755/22, III SA/Wa 2756/22), w których sądy administracyjne przyznały rację podatnikom i uznały, że w przypadku wyceny nieruchomości według tzw. wartości godziwej przepis art. 15 ust. 6 ustawy o CIT nie znajduje zastosowania, a tym samym spółki nieruchomościowe mają prawo do uznania za koszt podatkowy amortyzacji w pełnej wysokości.
Najnowsze orzecznictwo - wyrok NSA
Z opinią organów podatkowych nie zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny, który (w połączonych sprawach: II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23 i II FSK 1652/23) stwierdził, że spółka nieruchomościowa ma prawo do amortyzacji podatkowej.
NSA jednak nie stwierdził, że prawo do amortyzacji nie ma żadnych ograniczeń. Wyjaśnił, że by spółka nieruchomościowa mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych po 1 stycznia 2022 r., musi porównać wysokość tych odpisów ustalonych według stosowanych standardów rachunkowości (np. wartości godziwej) z hipotetyczną wartością ustaloną zgodnie z przepisami o rachunkowości. Jeśli odpisy według innych standardów rachunkowości są wyższe, muszą zostać obniżone do wartości hipotetycznej.
Sąd uznał, że argumentacja organu podatkowego, iż spółki nieruchomościowe nie mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych, jeśli nie są one dokonywane na podstawie ustawy o rachunkowości, jest nieuprawniona. Sąd podkreślił, że celem ustawodawcy nie było całkowite wyłączenie możliwości zaliczania odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodów dla spółek nieruchomościowych. Gdyby ustawodawca chciał całkowicie zakazać takich odpisów, umieściłby odpowiedni przepis w art. 16 ust. 1 u.p.d.o.p., a nie w art. 15 ust. 6.
Co dalej? – komentarz eksperta KR Group
Wyroki NSA są przełomowe i spodziewamy się więcej pozytywnych wyroków potwierdzających możliwość zaliczenia odpisów amortyzacji dla celów podatkowych. Jednakże ostrzegamy, że szampana mogą otwierać tylko podatnicy będący stronami spraw rozstrzygniętych wyrokami NSA. Pozostali muszą liczyć się z tym, że organy podatkowe mogą utrzymać swoje (niekorzystne) stanowisko jeszcze przez długi czas, mimo potwierdzających słuszność stanowiska podatników wyroków NSA, jak to miało miejsce już wiele razy w ostatnich latach (np. w sprawie kosztów finansowania dłużnego). Indywidualne interpretacje z dnia 17 marca 2025 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.58.2025.2.KW) oraz z dnia 14 marca 2025 r. (sygn. 0114-KDIP2-1.4010.62.2025.2.PK) pokazują, że mimo pozytywnego wyroku drugiej instancji, linia orzecznicza organów podatkowych niekoniecznie szybko ulegnie zmianie, uwzględniając stanowisko korzystne dla podatników.
Dlatego na ten moment, aby móc dokonywać odpisów amortyzacyjnych w sposób zgodny z oczekiwaniami podatników, podatnik musi być gotowy na spór z organami podatkowymi - uzyskanie interpretacji indywidualnej (prawdopodobnie poprzedzone sporem sądowym) lub innej formy zabezpieczenia (np. rozstrzygnięcie wniosku o stwierdzenie nadpłaty) w celu zabezpieczenia się przed ewentualnymi postępowaniami odwoławczymi. Podatnicy nie chcący ryzykować sporu z fiskusem powinni utrzymać stosowanie ograniczenia (zakazu) amortyzacji.
Łukasz Kempa, Head of Tax, KR Group
