Nowe brzmienie zyskały definicje budynku, budowli, obiektu budowlanego oraz pojęcie trwałego związania z gruntem. Nowelizacja, będąca realizacją wyroków Trybunału Konstytucyjnego (m.in. SK 14/21), miała uniezależnić prawo podatkowe od przepisów prawa budowlanego i wyeliminować wieloletnie spory interpretacyjne. W praktyce jednak pozostawiła podatników z nowymi wątpliwościami kwalifikacyjnymi oraz wymiernym ryzykiem finansowym.
Wnioski z przeglądów podatkowych prowadzonych przez KR Group potwierdzają, że prawidłowe ustalenie przedmiotu i podstawy opodatkowania wymaga równoległej analizy dokumentacji technicznej oraz prawnej i podatkowej. Poniżej omawiamy obszary, w których najczęściej występują błędy skutkujące powstaniem zaległości podatkowej lub nieuzasadnionym zawyżeniem zobowiązania.
Kwalifikacja instalacji wewnątrz budynków
Kwestia opodatkowania infrastruktury technicznej zlokalizowanej wewnątrz obiektów produkcyjnych, magazynowych czy biurowych od lat stanowi główny punkt sporny między podatnikami a organami podatkowymi.
Zgodnie z obowiązującym art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy, budynkiem jest obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność. Z uzasadnienia projektu nowelizacji wynikało, że instalacje elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne czy grzewcze zlokalizowane w budynku nie powinny stanowić odrębnego przedmiotu opodatkowania, ponieważ podatek od budynku pobierany jest od jego powierzchni użytkowej.
Niektóre instalacje znajdujące się wewnątrz budynku mogą jednak podlegać odrębnej kwalifikacji podatkowej, jeżeli ich podstawową funkcją nie jest zapewnienie użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, lecz obsługa procesów technologicznych lub funkcjonowania budowli. Każdorazowo wymaga to jednak analizy konkretnego przypadku.
Niewłaściwa kwalifikacja instalacji wewnętrznych i przyłączy pozostaje jednym z częstych błędów identyfikowanych w deklaracjach składanych przez podatników.
W praktyce zmiany przepisów nie wyeliminowały wątpliwości interpretacyjnych w zakresie opodatkowania instalacji i przyłączy. W efekcie przedsiębiorcy często opodatkowują infrastrukturę, która nie powinna stanowić odrębnej budowli, albo przeciwnie – pomijają składniki majątku, które organy podatkowe mogą uznać za podlegające opodatkowaniu. Deklarację na podatek od nieruchomości (DN-1) na dany rok podatkowy należy złożyć do 31 stycznia.
Obiekty kontenerowe a nieostra definicja trwałego związania z gruntem
W Załączniku nr 4 do ustawy ustawodawca wprost wymienił „obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem” (poz. 10) jako budowlę podlegającą opodatkowaniu.
Trudność interpretacyjna tkwi w definicji samego trwałego związania z gruntem. Ustawodawca określił je jako takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, mogącym go zniszczyć lub przemieścić (np. zjawiskom atmosferycznym). Taka konstrukcja ma charakter ocenny i w odniesieniu do kontenerów biurowych, budek strażniczych czy zapleczy budów prowadzi do trzech alternatywnych kwalifikacji podatkowych:
| Kwalifikacja obiektu | Podstawa i reżim opodatkowania | Skutek finansowy |
| Budynek | Powierzchnia użytkowa (m²) | Podatek zależny od metrażu obiektu |
| Budowla | Wartość początkowa brutto dla celów amortyzacji | Stawka 2% od wartości środka trwałego |
| Obiekt niepodlegający opodatkowaniu | Brak obowiązku podatkowego | Całkowite wyłączenie z opodatkowania PON |
Brak weryfikacji sposobu posadowienia kontenera na gruncie często prowadzi do bezkrytycznego przyjmowania kwalifikacji narzucanej przez organy podatkowe, co w przypadku parków kontenerowych oznacza wielotysięczne różnice w wysokości rocznego podatku.
Status podatkowy wiat: granice pojęcia „niewielkich obiektów”
Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2a lit. c ustawy, wyłączone z opodatkowania zostały niewielkie obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku – w szczególności śmietniki, wiaty na wózki dziecięce i rowery. Jednocześnie w Załączniku nr 4 do ustawy wiata została wskazana wprost jako budowla podlegająca opodatkowaniu (z wyłączeniem wiat wymienionych powyżej).
Zastosowanie przez ustawodawcę zwrotu „w szczególności” uzasadnia wniosek, że katalog wyłączeń ma charakter otwarty. Oznacza to, że obiekty o tożsamym przeznaczeniu – wiaty śmietnikowe, wiaty na wózki sklepowe i wiaty ogrodowe – mogą korzystać z wyłączenia z opodatkowania, o ile realizują cel utrzymania porządku.
Barierą w bezpiecznym stosowaniu tego przepisu pozostaje brak legalnej definicji „niewielkości” obiektu. Ocena, czy dany obiekt przekracza tę granicę, zależy obecnie od uznaniowości organów, co tworzy stałe ryzyko doszacowania podatku w toku czynności sprawdzających.
Ciężar ekonomiczny a podmiotowość prawnopodatkowa
W zakładach produkcyjnych, centrach logistycznych i obiektach komercyjnych nagminną praktyką jest umowne przenoszenie kosztów podatku na najemców infrastruktury. Zapisy umowne regulujące zwrot równowartości podatku są w świetle zasady swobody umów w pełni dopuszczalne, jednak nie wywołują skutków w sferze prawa publicznego.
Obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ma charakter bezwzględnie wiążący i ciąży na podmiotach wymienionych w art. 3 ustawy – w pierwszej kolejności na właścicielu lub użytkowniku wieczystym. Najemca nieruchomości nie staje się podatnikiem z mocy umowy cywilnoprawnej. Złożenie deklaracji lub zapłata podatku bezpośrednio przez podmiot nieuprawniony stanowi błąd proceduralny skutkujący powstaniem zaległości po stronie rzeczywistego podatnika.
Najczęstsze błędy identyfikowane w toku przeglądów deklaracji
W toku prowadzonych audytów doradcy KR Group regularnie identyfikują powtarzające się nieprawidłowości ewidencyjne:
- Powielanie danych historycznych (efekt „kopiuj-wklej”): Składanie deklaracji na kolejny rok podatkowy w oparciu o dane historyczne, bez weryfikacji likwidacji, wyburzeń, modernizacji lub oddania do użytkowania nowych środków trwałych.
- Błędne ustalanie podstawy opodatkowania budowli: Przyjmowanie wartości bilansowych netto (zmniejszanych o odpisy amortyzacyjne) lub wycen przygotowanych dla celów innych niż podatkowe. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy, podstawę stanowi wartość początkowa przyjęta dla celów podatku dochodowego na dzień 1 stycznia, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne (a dla obiektów całkowicie zamortyzowanych – wartość z roku zakończenia amortyzacji).
- Błędne ustalanie podstawy opodatkowania budynków: Wykazywanie w deklaracji powierzchni zabudowy zamiast powierzchni użytkowej budynku mierzonej po wewnętrznej długości ścian.
- Wady formalne deklaracji: Ujmowanie zespołów budowli pod jedną pozycją zbiorczą oraz brak składania wymaganych załączników ZDN-1 i ZDN-2.
Wnioski biznesowe: audyt jako narzędzie optymalizacji i bezpieczeństwa
Cyfryzacja czynności sprawdzających oraz porównywanie przez organy podatkowe danych z deklaracji podatkowych z ewidencją gruntów i budynków (EGiB) oraz rejestrami nadzoru budowlanego znacząco zwiększa ryzyko zakwestionowania rozliczeń. Niezależny audyt podatku od nieruchomości zmniejsza ryzyko konieczności zapłaty zaległego podatku wraz odsetkami oraz osobistą odpowiedzialność zarządu wynikającą z Kodeksu karnego skarbowego.
Weryfikacja rozliczeń to instrument zarządzania płynnością finansową. Precyzyjne wyłączenie z podstawy opodatkowania instalacji wewnętrznych nienależących do kategorii budowli oraz prawidłowa klasyfikacja innych obiektów może prowadzić – w zależności od przypadku – do wykazania wysokich nadpłat, ale również zidentyfikowania znacznych zaległości.
W przypadku potrzeby przeprowadzenia audytu rozliczeń podatku od nieruchomości lub wątpliwości dotyczących kwalifikacji określonych obiektów na gruncie znowelizowanych przepisów, zachęcamy do kontaktu z ekspertami KR Group.
