skip to Main Content

Firmy inwestujące w najem nieruchomości (F.I.N.N.), a preferencje podatkowe

25 kwietnia 2018 r. pojawił się nowy projekt ustawy przyznający preferencje na gruncie podatków dochodowych firmom inwestującym w najem nieruchomości oraz ich akcjonariuszom. Projekt ten reguluje kwestie dotyczące firm inwestujących w najem nieruchomości (dalej: F.I.N.N.) oraz spółek zależnych.

Aby uzyskać status F.I.N.N. należy spółkę akcyjną utworzoną na czas nieokreślony wpisać do rejestru prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego. Taki podmiot, aby uzyskać i nie utracić statusu F.I.N.N., będzie musiał spełnić określone w ustawie warunki, np.:

  • minimalna wysokość kapitału zakładowego to 50 mln zł;
  • minimum 80% wartości bilansowej aktywów będą stanowić udziały lub akcje spółek zależnych;
  • spółka będzie uzyskiwać przychody najmu z co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych;
  • wartość bilansowa zobowiązań zwrotnych (np.: kredyty, pożyczki) nie przekroczy 50% wartości bilansowej aktywów.

Natomiast spółka zależna, aby uzyskać status nadany jej projektem ustawy, będzie musiała spełnić również wiele warunków, wśród których można wymienić:

  • jej głównym wspólnikiem będzie F.I.N.N. posiadający minimum 95% jej udziałów;
  • nieruchomości mieszkalne będą stanowić co najmniej 80% wartości bilansowej aktywów;
  • przychody z najmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych (muszą być wcześniej wynajmowane co najmniej rok) wynoszą co najmniej 90% wszystkich uzyskiwanych przychodów;
  • nie może posiadać akcji i udziałów w innych spółkach.

W myśl projektowanych przepisów przez nieruchomości mieszkalne należy rozumieć budynek mieszkalny lub udział w takim budynku, lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z gruntem lub udziałem w gruncie albo prawem użytkowania wieczystego gruntu lub udziałem w takim prawie, które są związane z tym budynkiem lub lokalem. W powyższej definicji mieszczą się również placówki:

  • zapewniające całodobową opiekę osobom niepełnosprawnym, przewlekle chorym lub osobom w podeszłym wieku;
  • służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych uczniów, nauczycieli, słuchaczy, studentów i nauczycieli akademickich, np.: internaty, akademiki, domy studenckie.

Projekt ustawy przewiduje pewne preferencje w podatkach dochodowych. I tak, F.I.N.N. będzie miał możliwość przesunięcia w czasie zapłaty podatku dochodowego do dnia wypłaty dywidendy na rzecz wspólników, jednak nie dłużej niż do upływu 12 miesięcy następujących po upływie roku podatkowego.

Jednak powyższa preferencja będzie dotyczyła jedynie dochodów uzyskiwanych:

  • z najmu nieruchomości mieszkalnych;
  • ze zbycia nieruchomości mieszkalnych;
  • ze zbycia udziałów (akcji) w spółkach zależnych;
  • z dywidend oraz innych przychodów z udziału w zyskach spółek zależnych.

Ponadto F.I.N.N. będzie miał prawo do zastosowania stawki 8,5%, ale tylko w stosunku do przychodów uzyskanych z tytułu najmu nieruchomości mieszkalnych, przy czym przy obliczaniu podstawy opodatkowani nie będą uwzględniane odpisy amortyzacyjne dokonywane od posiadanych nieruchomości. W związku z tym MF szacuje, że rzeczywista efektywna stawka opodatkowania wyniesie 17,74%.

Natomiast preferencja podatkowa spółki zależnej będzie polegała na tym, że jej dochody osiągnięte z tytułu najmu lub zbycia nieruchomości mieszkalnych będą wolne od podatku, ale jednak tylko w części wydatkowanej na wypłatę dywidendy na rzecz F.I.N.N. w terminach przewidzianych w projekcie ustawy.

Co najważniejsze przychody uzyskane przez akcjonariuszy z dywidend oraz innych przychodów z tytułu udziałów w zyskach wypłacanych przez F.I.N.N. skorzystają ze zwolnienia w podatku dochodowym (zarówno w podatku PIT, jak i CIT). Dodatkowo na gruncie podatku CIT takie dochody nie powiększają wartości dochodów uzyskiwanych z innych źródeł.

Na pierwszy rzut oka projekt wydaje się korzystny, szczególnie dla akcjonariuszy F.I.N.N.. Jednak rygorystyczne warunki uzyskania i utrzymania statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości oraz spółki zależnej mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych inwestorów.

Ryszard Grzelczak
Tax adviser no. 12670

Back To Top